09039070889

09123022312

مشاوره حقوقی رایگان :

پرسش و پاسخ های رایج

آیا خسارت تاخیر تادیه رباست؟

بسیار شنیده شده که مراجع تقلید و فقهای ما با تاکید اعلام کرده اند که خسارت تاخیر تادیه رباست و البته سردمدار این نظریه پردازان فقهی هم امام خمینی بوده اند که در تحریر الوسیله به صراحت اعلام کرده اند که کل قرض جرٌ فیه نفع فهو ربا.

ولی آیا منظور از این نفع در قرارداد قرض بوده یا نفع و اضافه در خارج از قرارداد و مدت آن را نیز شامل می شود؟مطابق آنچه که اساتید حقوق بیان کرده اند بین خسارات و ربا تفاوتهای بنیادین وجود دارد؛

1-در ربا دو رکن اصلی وجود که ماهیت و جوهر آن را معین میکند،نخست آنکه مال به دست آمده یکی از دو عوض معامله یا از توابع آن باشد و سببی جداگانه و مستقل نتوان برای تملک فرض کرد،دوم اینکه چیزی زیاده بر آنچه داده شده است،دریافت شود.

2-آنچه که به عنوان خسارت تاخیر تادیه شناخته می شود هیچ یک از آن دو رکن اصلی را ندارد زیرا  اولاً مبلغ اضافی نیست که بیش از مبلغ اضافی به وام دهنده پرادخته می شود.بلکه کمترین خسارتی است که طلبکار در نتیجه محروم ماندن از سرمایه خود در سررسید ، تحمل کرده است و ثانیاً این ضررها ناشی از عهد شکنی بدهکار است و او باید ضروری که سبب آن شده است را جبران کند.

به علاوه در ربا طرفین توافق می کنند که در مدت قرارداد ، مبلغی اضافه بر مبلغ قرارداد پرداخت شود و در خسارت تاخیر برای بعد از مدت قرار داد،توافق و تعیین تکلیف میشود.

بنابراین از نظر مفهمومی و تحلیلی ، علیرغم ادعاهای مطرح شده با توجه و استناد به مفهوم و شرایطی که در ربا در فقه دارد ، نمی توان خسارت تاخیر تادیه را ربا دانست و احرار بر این امیر و منتفی دانستن آن ، عملاً  منتهی به حمایت از بدهکاران بد حساب می شود .

 

تکلیف دارنده سند معارض چیست؟

تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله­ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض می­تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.

آیا دارنده سند ثبت مقدم هم همین تکالیف را دارد؟

خیر. تکلیف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکیت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواری­ هایی خواهد داشت از جمله اینکه هر چند وی می­تواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف دیگر تا زمانی هم که تکلیف سند معارض طبق حکم نهایی دادگاه مشخص نشود به خریدار و خریداران بعدی سند مالکیت جدید داده نمی­شود. از این رو، اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعوای ابطال خواهد بود تا هم تکلیف تعارض اسناد تعیین شود و هم بتواند به آسانی ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم برای خریدار هم سند جدید صادر شود.

سازوکاری که بتوان از این نوع معاملات پیشگیری کرد، چیست؟

بحث سند مالکیت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نباید این دو را با هم خلط کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکیت خواه ناخواه منجر به نوعی از معاملات معارض هم خواهد شد. از این حیث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگیری از معاملات معارض، صادرنکردن اسناد معارض یا تعیین تکلیف هر چه سریعتر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همین طور قید وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگیری از چنین معاملاتی پیش­ بینی شده است.

نصب دوربین درمحیط مشاعات جرم است؟

عضو هیات رییسه کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس گفت: قانونی برای نصب دوریین در اماکن عمومی و یا مشاعات در حال حاضر وجود ندارد.

یحیی کمالی پور عضو هیات رییسه کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس درخصوص نصب دوربین مداربسته در مشاعات با جلب رضایت شرکاء، گفت: نصب دروبین مداربسته باید با مجوز تمام شرکاء ملک مشاعی انجام شود، اگر فردی اقدام به نصب دوربین کرده و با این کار برای ساکنان منطقه مسکونی مزاحمت ایجاد شود؛ به طور حتم جرم صورت گرفته که قابلیت پیگیری دارد.

نصب دوربین درصورت نیاز باید با توافق تمامی افراد ساکن درملک مشاعی و سهامداران صورت گیرد، در شرایطی فردی اقدام به نصب دوربین درخارج از محله تردد به عنوان مثال درکوچه عمومی می کند، دراین شرایط نصب دوربین منعی نداشته و مسیر نصب دوربین در این وضعیت عمومی است.

نصب دوربین درمحل عبور و مرور افراد بدون جلب رضایت طرف های ساکن درآن منطقه قابل پیگرد است،  قانونی برای نصب دوربین دراماکن عمومی و یا مشاعات درحال حاضر وجود ندارد، اما به دلیل ایجاد مزاحمت دربرخی شرایط  برای فرد خاطی درقانون مجازات اسلامی مجازات هایی درنظرگرفته شده است.

به طورحتم در رابطه با نصب دوربین در مشاعات مانند حیاط ساختمان نیاز به تائید کتبی از اعضای مجمع ساختمان خواهد بود. در صورت تائید مجمع بر نصب دوربین مداربسته این نظر بر نظر یک فرد ساکن ارجعیت خواهد داشت.

 

مالک در چه صورت می‌تواند ملکی را که در تصرف مستأجر است، تخلیه کند؟

برای تخلیه فوری ملک باید شرایطی را مورد توجه قرار داد که یکی از این شرایط، وجود قرارداد اجاره غیررسمی یعنی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد.

 حال تفاوتی ندارد که این قرارداد توسط موجر و مستاجر بر روی یک برگ کاغذ یا توسط دفاتر آژانس املاک (بنگاه‌های املاک) تنظیم شده باشد، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

همچنین در شرایطی که مدت اجاره منقضی شده باشد؛ یا مستاجر بیش از سه ماه، از پرداخت مبلغ اجاره، امتناع ورزد؛ یا در صورت شرط عدم انتقال، به غیر اجاره داده باشد یا اینکه محل مورد اجاره را مورد استفاده (غیرمشروع) قرار داده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، خواسته خود مبنی بر دستور تخلیه را بنویسید؛ نه حکم تخلیه؛ و پس از بررسی این مرجع قضایی، دستور تخلیه ملک صادر می‌شود و اگر تقاضای صدور حکم کند، حکم تخلیه صادر می‌شود و با صدور این حکم، با مهلت ۲۰ روز حق تجدیدنظرخواهی و اعتراض ایجاد می‌شود.

پس از طی مدتی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود، مالک باید تقاضای صدور اجراییه کند و در اجراییه نیز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه به اجراییه، اعتراض نشود یا در صورت اعتراض، اعتراض او پذیرفته نشود، تخلیه ملک صورت می‌گیرد

 

مفهوم اسناد مالکیت معارض چیست؟

اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می­شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی­ الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می شود.

وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چیست؟

ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه­ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب را کتبا به دارنده سند مالکیت موخر­ الصدور که سند معارض محسوب می­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.

دارنده سند معارض چه دعوایی را باید اقامه کند؟

حسب مورد دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی­های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات صحیحا انجام شده است، مشخص می­کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می­کند. به عبارت دیگر اینکه دارنده سند ثبت موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می­کند، اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده­ای است در آیین دادرسی مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی انعکاس یافته است، در مانحن­ فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوای ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده ۵ در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد

نحوه‌ محاسبه رهن و اجاره‌ مسکن به چه شکل است؟

 سعی کنید ابتدا قیمت خانه‌ی مدنظرتان را بر اساس متراژ، عمر، امکانات و ناحیه‌ای که در آن واقع شده تخمین بزنید. حال اگر فرض کنیم یک خانه‌ی ۱۰۰متری متری یک میلیون تومان قیمت داشته باشد (یعنی سر جمع ارزشش ۱۰۰میلیون تومان باشد)، رهن آن عرفاً چقدر خواهد بود؟

رهن کامل یک خانه در بازار معمولاً مبلغی بین یک پنجم یا یک ششم کل قیمت آن خانه است. اگر خانه نوساز باشد بعضاً ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه نیز در نظر گرفته ‌شود، ولی اگر خانه سن و سالی داشته باشد میزان یک ششم قیمت خانه برای رهن قابل پیش‌بینی است.

پس رهن کامل خانه‌ی ۱۰۰میلیون تومانیِ ما، می‌تواند چیزی بین هفده میلیون تومان تا بیست و پنج میلیون تومان باشد.

اما سوال دیگر اینجاست.

اگر صاحب خانه نخواهد خانه‌اش را رهن کامل بدهد و علاقه داشته باشد که به صورت ترکیبی (رهن+اجاره) خانه‌اش را به کسی واگذار کند، چه باید بکنیم و چگونه بفهمیم که اجاره‌ی پیشنهادی‌اش منصفانه است؟

به همان مثال خانه‌ی صد میلیون تومانی خودمان برگردیم و فرض کنیم که نوساز است و مبلغ رهن کامل آن بیست و پنج میلیون تومان است. حال اگر صاحب این خانه، ده‌میلیون تومان رهن + ششصدهزار تومان اجاره را پیشنهاد داده باشد، آیا این قیمت برای رهن و اجاره عادلانه است؟

فرمول محاسبه اجاره: ابتدا مبلغ رهن کامل را حساب می‌کنیم، بعد به ازای هر یک میلیون تومان رهن، چیزی حدود ۳۰هزار تومان اجاره را در نظر می‌گیریم. لذا اگر خانه‌ای ۲۵میلیون تومان رهن کاملش باشد، اجاره‌ی آن بدون هر گونه پول پیش می‌شود.

750=30×25

پس حالا که از ۲۵میلیون تومان رهن کامل، ده میلیون تومان آن برای رهن تعیین شده و پانزده‌میلیون تومان مابقی باید به صورت اجاره پرداخت شود، حساب می‌کنیم که اجاره‌ی برابر با ۱۵میلیون تومان رهن چقدر است.

450=30×15

اما می‌بینیم که صاحبخانه به جای ۴۵۰هزار تومان، مبلغ ۶۰۰هزار تومان را پیشنهاد داده است که با این حساب می‌توان سر آن چانه زد. البته یادتان باشد این فرمول‌ نسبی‌است و ممکن است صاحب خانه‌ی شما به زیر ۵۰۰هزار تومان راضی نشود. پس شما هم در این موارد از حس ششم خود و تحلیل سود و فایده بهره ببرید. گاهی نمی‌ارزد که معامله‌ را سر اختلاف قیمت‌های جزئی به هم بزنید.

در پایان فراموش نکنید که نحوه تعیین اجاره بها و رهن رابطه‌ی مستقیم با نرخ سود بانکی دارد و گاهی اوقات با نوسان شدید نرخ سود، میزان سی هزار تومان برای هر یک میلیون نیز دچار تغییر می‌شود. عرف قیمتگذاری در یک منطقه می‌تواند تمامی این معادلات ذکر شده را بر هم بزند، همانطور که بسیاری از مشاورین املاک از سال ۹۴ مبلغ ۲۰ هزار تومان را برای هر یک میلیون تومان در زمینه‌ی رهن پیشنهاد می‌دهند. خلاصه آنکه قبل از هر چیزی نگاهی به شرایط مسکن در منطقه‌ای که به آن علاقه دارید بیندازید و سپس نسبت به رهن و اجاره اقدام کنید.

در چه صورت زن می تواند به مهریه بذل شده رجوع نماید؟

مهریه از حقوق و اموال زن محسوب می شود، از این رو او حق هرگونه تصرفی در آن را دارد.

 

گاهی زنان تصمیم به بخشش مهریه خود می گیرند. باید بدانید که بخشش مهریه به سه صورت هبه غیر معوض، هبه معوض و ابرا انجام می شود که آنها را در ذیل بررسی می کنیم.

 

اگر زن در قبال بخشش مهریه، از شوهر خود مالی دریافت نکند در اصطلاح به این نوع بخشش هبه غیر معوض گویند. در این نوع بخشش زن هر زمان که بخواهد می تواند از بخشش خود رجوع کرده و مهریه را مطالبه کند.

 

اما اگر زن در ازای بخشش مهریه از شوهر مال، انجام یا عدم انجام عملی را مطالبه کند، این بخشش مهریه از نوع هبه معوض است. مثال این مورد زمانی است که زن در قبال طلاق تمام یا بخشی از مهریه خود را به شوهر می بخشد.  هبه معوض قابل رجوع نمی باشد مگر در مورد طلاق، که زن می تواند بعد از طلاق و در مدت عده به مهریه ای که به شوهر بخشیده است رجوع کند در این صورت شوهر هم می تواند به زن رجوع کند.

 

ابرا زمانی است که زن ذمه شوهر از پرداخت مهریه را بری می کند. به عبارت دیگر دِین شوهر را حلال می کند. ابرا از موارد سقوط دین محسوب شده و قابل رجوع نمی باشد.

 

كليه حقوق این سایت محفوظ و به هاشم موسوی تعلق دارد

 شماره تماس جهت مشاوره : 09039070889

 

كليه حقوق این سایت محفوظ و به آقای هاشم موسوی تعلق دارد

 شماره تماس جهت مشاوره : 09039070889

کانال تلگرام ایرانیان وکیل زیرنظرهاشم موسوی بهترین وکیل پایه یک تهران که در زمینه های ملکی ، وکالت نامه ارثی مشاوره کیفری و خانواده که درکمترین
کانال تلگرام ایرانیان وکیل زیرنظرهاشم موسوی بهترین وکیل پایه یک تهران که در زمینه های ملکی ، وکالت نامه ارثی مشاوره کیفری و خانواده که درکمترین

پرسش و پاسخ های رایج

آیا خسارت تاخیر تادیه رباست؟